Breed draagvlak voor nieuw pachtbeleid

De liberale pachtvormen gaan in het voorstel dat nu bij staatssecretaris Dijksma ligt op in flexibele pacht en loopbaanpacht. Daardoor komt er ook bij deze vormen meer bescherming voor pachters tegen lagere prijzen. En dat terwijl bestaande reguliere pachtcontracten overeind zijn gebleven. Wel wordt de maximum prijs losgelaten wanneer er nieuwe overeenkomsten worden afgesloten. Namens de boeren zaten LTO, Bond van Landpachters en het NAJK aan tafel. Namens de verpachters waren dat FPG, ASR, de 12 landschappen en Vereniging Natuurmonumenten.

Minder grondtoersime

Oud-voorzitter Jan de Kruif van de BLHB is in een eerste reactie optimistisch. „Ik voorzie met dit deelakkoord weer meer vaste relaties tussen verpachters en pachters en minder grondtoerisme. Het valt me op dat verpachters nu ook inzien dat hoevepacht niet kan zonder een langetermijnrelatie. In de huidige situatie investeren pachters niet meer in gebouwen als ze weten dat over tien jaar de overeenkomst stopt en dat is niet in het belang van de verpachter.”

Hoofdlijnen voorstel voor vernieuwd pachtrecht

1. De reguliere pacht blijft, zij het dat één belangrijke verandering wordt voorgesteld: de aanvangsprijs wordt vrij. De markt kan aldus zelf de prijs bepalen die past bij de bedrijfszekerheid die de reguliere pacht pachters biedt (de praktijk zal kiezen voor een aanvangsprijs met indexering). Reguliere pacht blijft voor tenminste 12 jaar voor hoeves en 6 jaar voor los land. De verpachting voor korte duur met toestemming van de grondkamer vervalt.

2. De geliberaliseerde pacht en de reguliere pacht voor korte duur met goedkeuring van de grondkamer gaan op in een nieuwe vorm, namelijk flexibele pacht.

3. Flexibele pacht biedt de pachter, net als nu geliberaliseerde pacht, geen continua-tierecht, geen mogelijkheid van indeplaatsstelling en ook geen voorkeursrecht.

4. Flexibele pacht wordt ook mogelijk voor hoeves en gebouwen (waaronder kassen en losse stallen).

5. De prijs van flexibele pacht is niet vrij (ook niet voor overeenkomsten van 6 jaar en korter) en ligt benéden de gemiddelde pachtprijs voor reguliere pacht respectievelijk de hierna te noemen loopbaanpacht. Dat verschil ligt tussen 10% respectievelijk 5% (contract langer dan 20 jaar) en 30% respectievelijk 25% (contract korter dan 5 jaar), in een glijdende schaal.

6. Teeltpacht blijft en is bedoeld voor eenjarige en meerjarige teelten waarmee relatief hoge rendementen kunnen worden behaald. De pachtprijs van teeltpacht blijft vrij.

7. Naast de vernieuwde reguliere pacht, de flexibele pacht en de teeltpacht komt er een nieuwe pachtvorm, namelijk de loopbaanpacht. Kenmerkend voor loopbaanpacht is dat de overeenkomst wordt aangegaan voor tenminste 25 jaar én niet eindigt vóór de AOW-gerechtigde leeftijd van de pachter. Er bestaat bij loopbaanpacht geen continuatierecht en de prijs is vrij. Indeplaatsstelling is weliswaar mogelijk, maar leidt niet tot een andere einddatum (doorgaans de AOW-gerechtigde leeftijd van de oorspronkelijke pachter). Voor het overige gelden voor de loopbaanpacht zoveel moge-lijk dezelfde regels als voor reguliere pacht. Tot de contactsvrijheid van partijen omtrent de prijs behoort ook dat zij kunnen overeenkomen dat de pachtprijs tussentijds wordt herzien of kan worden herzien.

8. De pachtvorm pacht van kleine oppervlakten, waarvoor volledige contractsvrijheid geldt, blijft bestaan. Reservaatspacht en verpachting door openbare lichamen vervallen. Beheersverplichtingen zoals die nu in het kader van de reservaatspacht worden overeengekomen, zijn binnen alle pachtvormen toegelaten.

9. Alle pachtovereenkomsten moeten ter registratie naar de grondkamer worden ge-zonden (geeft inzicht in de hoogte van pachtprijzen, van belang voor de hierna bedoelde pachtprijstoetsing respectievelijk herziening; statistische gegevens over overeengekomen pachtprijzen zijn openbaar). Het vastrecht voor deze registratie zal veel lager kunnen liggen dan het huidige vastrecht voor het inzenden van pachtovereenkomsten ter goedkeuring. De huidige sancties op het niet (tijdig) inzenden gelden voor alle pachtvormen: de verpachter kan geen rechtsvordering instellen tot het betalen van de pachtprijs, en de pachtovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd en gaat in met ingang van het jaar na inzending.

10. De huidige toetsing door de grondkamer vindt straks alleen nog plaats op verzoek van een contractspartij (in de praktijk veelal de pachter), tegen betaling van een aanvullend vastrecht voor de verzoekende partij. Het verzoek kan meteen bij het inzen-den worden gedaan, maar ook nog tot één jaar na het aangaan van de pachtovereenkomst, met dien verstande dat wanneer de overeengekomen duur één jaar is of kor-ter, de termijn zes maanden bedraagt. Is de pachtovereenkomst niet binnen twee maanden na het aangaan ter registratie naar de grondkamer gezonden, dan kan de toetsing worden verzocht binnen één jaar respectievelijk zes maanden nadat de overeenkomst alsnog naar de grondkamer is gezonden, maar niet meer nadat de pacht-overeenkomst tussen partijen is geëindigd.

11. Bij toetsing geldt voor alle pachtvormen dat door de grondkamer kan worden getoetst of bepalingen in strijd zijn met dwingend recht. Bij flexibele pachtovereenkomsten kan bovendien de hoogte van de pachtprijs worden getoetst. Bij teeltpacht kan worden getoetst of de overeenkomst terecht als teeltpacht is gekwalificeerd. Is dat niet het geval dan wordt getoetst als een flexibele pachtovereenkomst. Bij loop-baanpacht wordt getoetst of de overeenkomst inderdaad als loopbaanpacht gekwalificeerd kan worden. Is dat niet het geval dan wordt getoetst als een flexibele pachtovereenkomst.

12. Als de pachtprijs van een flexibele pachtovereenkomst wordt getoetst (omdat de pachter om toetsing heeft verzocht), vergelijkt de grondkamer de door partijen over-eengekomen pachtprijs met de gemiddelde pachtprijs voor reguliere pacht voor (zoveel mogelijk) vergelijkbare pachtobjecten in de regio. Vervolgens wordt op dit gemiddelde de onder 5 bedoelde korting toegepast. In de beginperiode van het nieuwe stelsel, wordt zolang er onvoldoende gegevens zijn om de gemiddelde pachtprijs voor nieuwe reguliere pachtovereenkomsten te kunnen bepalen, uitgegaan van 2% van de vrije verkeerswaarde bij voortgezet agrarisch gebruik minus de onder 5 bedoelde korting. Wat betreft een door partijen overeengekomen indexering is voor de grondkamer de toets wat gebruikelijk is.

13. Na verlenging van een reguliere pachtovereenkomst, kan eventueel door een partij om herziening van de pachtprijs worden verzocht. Het herzieningsverzoek is alleen ontvankelijk indien zich een wijziging van omstandigheden heeft voorgedaan (ten opzichte van de uitgangspunten die partijen bij de aanvang in hun overeenkomst hadden verdisconteerd) die een vaststelling van een nieuwe pachtprijs rechtvaardigt. Dit is een minder strenge maatstaf dan die van de in art. 6:258 BW bedoelde “onvoorziene omstandigheden”, in verband met het feit dat bij reguliere pacht sprake is van een rechtsverhouding die na afloop van de overeengekomen duur kan worden verlengd, en waarbij de pachter door een derde kan worden opgevolgd. Als van gewij-zigde omstandigheden sprake is, is de maatstaf voor de nieuwe pachtprijs de gemiddelde pachtprijs voor vergelijkbare reguliere pachtobjecten in dezelfde regio. Daarbij moet echter ook worden gelet op de uitgangspunten van partijen bij het sluiten van de overeenkomst.

14. Voor bestaande reguliere pachtovereenkomsten is de pachtprijs voor land af te leiden van het gemiddelde van de pachtprijzen sinds 2007, te vermeerderen met een index die wordt afgeleid van de prijsontwikkeling van agrarisch onroerend goed (daarmee horen de huidige pieken en dalen tot het verleden). Het landelijk gemid-delde van de pachtprijzen voor het eerste jaar volgens de nieuwe systematiek is niet hoger of lager dan het landelijk gemiddelde van de pachtprijzen van het jaar ervoor, behalve volgens hetgeen past bij de ontwikkeling van het prijspeil. De prijssystema-tiek van de prijs voor agrarische woningen en bedrijfsgebouwen blijft ongewijzigd.

15. Op termijn geldt ook voor bestaande reguliere pachtovereenkomsten de mogelijkheid van herziening volgens punt 14. De prijs wordt echter uitsluitend volgens de hiervoor bedoelde index herzien voor:

• de ten tijde van de inwerkingtreding van de nieuwe regeling zittende pachters en medepachters;
• degenen ten behoeve van wie binnen vier jaar na inwerkingtreding de indeplaats-stelling of de medepacht is gevorderd, en de desbetreffende vordering wordt toe-gewezen;
• degenen die de pachtovereenkomst als erfgenaam hebben voortgezet doordat de ten tijde van de inwerkingtreding zittende pachter of medepachter binnen zes jaar na de inwerkingtreding is overleden.

Voor deze pachters blijft de huidige pachtprijs dus op relatief hetzelfde niveau (relatief, want meebewegend met de prijsontwikkeling van agrarisch onroerend goed).

16. In de tekst van de huidige Titel 7.5 BW dienen enkele fouten en onduidelijkheden te worden verbeterd (vergelijk Bijlage 1 bij het evaluatierapport van Bruil). Het gaat daarbij met name om:

• het aan de grondkamer ‘teruggeven’ van de bevoegdheid om te beslissen over de vervangende machtiging van art. 7:350 BW (melioratierecht);
• het verbeteren van de regeling inzake het voortzetten van de pacht na het overlij-den van pachter of verpachter (art. 7:366 BW);
• het weer opnemen van de AOW-gerechtigde leeftijd als grond voor opzegging van reguliere pachtovereenkomsten;
• het in de opzeggingsgrond ‘voorgenomen eigen gebruik’ toevoegen van de woor-den ‘voor de landbouw’;
• het weer opnemen van de verplichting tot schadeloosstelling van de pachter in het geval dat een pachtovereenkomst met succes is opgezegd in verband met een wijziging van de bestemming;
• het toevoegen van de woorden ‘met betrekking tot het gepachte’ in art.7:370 lid 1 sub b BW;
• het schrappen van art.7:380 lid 1 sub d, zodat de bevoegdheid om te beslissen over de vraag of de verpachter een ernstige reden heeft om het voorkeursrecht van zijn pachter te passeren, weer is voorbehouden aan de grondkamer (en niet ook aan de pachtkamer).

17. Bedrijfsopvolgers en starters in de landbouw zullen flankerend beleid nodig hebben om mee te kunnen doen in de markt voor nieuwe reguliere pachtovereenkomsten en loopbaanpachtovereenkomsten. Het ligt voor de hand dat dit flankerend beleid wordt gerealiseerd door een of meer nieuwe fiscale faciliteiten voor bedrijversopvolgers en starters.

18. Ook de fiscale behandeling van verpachters verdient aandacht, in het bijzonder de vermogensrendementsheffing in box 3 van de inkomstenbelasting.

19. Het verdient aanbeveling om duurzaam grondgebruik in de vorm van reguliere pacht en loopbaanpacht te stimuleren door eveneens maatregelen in de belastingregelgeving (inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting).