Schaduwkant van grondaankoop

'Verkocht 120 hectare bouwland', is te lezen op een levensgroot spandoek dat op een kavel is geplaatst. „Een bord met 'te koop' plaatsen we nooit', zegt makelaar Coen Zuurbier. Met het spandoek informeert hij de omwonenden over de voltooide transactie. Twee bedrijven in de Noordhollanse Waardpolder zijn samengevoegd tot één en gekocht door een akkerbouwer die in Zuid-Holland het veld heeft moeten ruimen.

Zuurbier beaamt dat het deze groep kopers is die de huidige dure grond koopt. Uitgekochte boeren betalen ver boven de agrarische waarde. Niet alleen omdat ze boer willen blijven, maar ook omdat de fiscus hen een herinvesteringsverplichting oplegt. Binnen drie jaar moet er opnieuw zijn geïnvesteerd, anders volgt afrekenen over de winst op het verkochte land. Deze kopers handelen dus onder tijdsdruk. Ze mogen dan misschien veel geld hebben, maar dat wil niet zeggen dat het eenvoudig is om een vervangend bedrijf te kopen. „De meeste bedrijven die te koop komen, zijn te klein voor iemand die een nieuwe start gaat maken", weet Zuurbier. Samenvoeging van bedrijven, zoals in de Waardpolder, is dan een mooie oplossing.

Schaarste

Zijn de kavels voor uitgekochte boeren dikwijls te klein, voor bestaande bedrijven die willen uitbreiden, zijn ze doorgaans weer te groot. Of, misschien beter gezegd, te duur. Jacob Pol, bedrijfskundig adviseur bij accountantsbureau Countus in Emmeloord, rekent voor dat grond in de Noordoostpolder op basis van de behaalde saldo's 34.000 euro waard is. „Alles wat daarboven wordt betaald, moet je zien als belegging." De makelaarsorganisatie NVM meldde onlangs dat de gemiddelde prijs voor een hectare landbouwgrond vorig jaar 36.500 euro per hectare bedroeg. In het werkgebied van Pol is voor grote, aaneengesloten kavels 60.000 euro al vrij normaal. Op de vraag of land bijkopen voor een akkerbouwer in de Noordoostpolder tegen de huidige prijzen eigenlijk wel haalbaar is, antwoordt Pol met een stellig 'nee'. Bedrijfsontwikkeling kan volgens hem beter verlopen via samenwerking of het gezamenlijk exploiteren van de grond met een veehouder.

De boeren op pachtland - in de Noordoostpolder altijd nog 30 procent - vissen helemaal achter het net. Was er voorheen nog de mogelijkheid te financieren op basis van de oogst of op pachtersinvesteringen, tegenwoordig komen de pachters hiermee bij de bank niet ver meer. Voor deze bedrijven lijkt alleen de mogelijkheid open om land bij te huren voor hoog salderende gewassen als pootaardappelen of bloembollen. Ook hier doet de schaarste aan bouwland zich gelden. Een landhuur van 3.000 euro per hectare voor pootaardappelen noemt Pol ook te veel. „De 2.250 euro die nog niet lang geleden gangbaar was, kon dan misschien uit bij een opbrengstprijs van 30 cent, maar niet bij 22 cent", stelt Pol nuchter vast.

Van groot naar groter

„Eigenlijk is land kopen voor een boer nooit haalbaar geweest", zegt Jeroen Willemse, senior bedrijfsadviseur van DLV Plant team Zuidwest. Dubbel zoveel betalen als de waarde van de grond in verpachte staat vindt hij puur speculatief. Aan de andere kant weet Willemse dat een akkerbouwer tegenwoordig minstens 60 hectare nodig heeft om een inkomen te realiseren. Voor de bedrijven die nu 40 hectare groot zijn, ziet hij het somber in. „Om levensvatbaar te blijven, moeten ze verdubbelen." Hij ziet in de praktijk dat zo'n bedrijf bijvoorbeeld een perceel van 5 hectare bijkoopt maar dan weer noodgedwongen een paar jaar rustig aan moet doen. Meteen verdubbelen lukt niet. Willemse denkt dat om die reden de kleinere bedrijven gedoemd zijn klein te blijven en de grote bedrijven doorgroeien naar nog groter.

De beweegredenen om toch te kopen, zijn volgens Willemse divers. „Emotie speelt een rol, maar ook of er een opvolger is." Een addertje onder het gras noemt hij de rentegevoeligheid. „Als met 4,5 procent is gerekend en de rente wordt 6 procent, dan maakt dat je kwetsbaar." Ondanks de hoge grondprijs en de hectische grondmarkt adviseert Willemse de boeren „paraat te staan." Hij bedoelt dat een boer voor zichzelf moet vaststellen of hij uitbreiding nastreeft of niet, hoe dat moet gebeuren en hoeveel hij kan lenen.

Grondprijs

„Dé grondprijs bestaat niet", zegt Robert Jan van de Rhee, accountmanager bij Rabobank Assen-Beilen. In zijn gebied gaan grote kavels voor wel 50.000 euro naar zogenoemde 'inplaatsers'. Kleinere percelen gaan voor rond 30.000 euro per hectare naar boeren die hun bedrijf vergroten. Volgens Van de Rhee is schaalvergroting niet voor iedereen weggelegd. „De grondprijzen zijn de laatste tweeëneenhalf jaar verdubbeld. Dat is ook met de graanprijs gebeurd, maar dat wil nog niet zeggen dat je dan grond van 40.000 euro kunt financieren." De prijs wordt bepaald door topondernemers en 'gemiddeld' is tegenwoordig niet goed genoeg.

Ook ziet Van de Rhee de schaduwzijden van schaalvergroting. De bedrijven die zijn uitgebreid, zijn volgens hem niet meer gaan verdienen. Aflossingen staan dikwijls onder druk. Reserves waarop de boer kan terugvallen, zijn in de loop van de tijd afgenomen. „Voor sommigen is het wellicht beter een aantal jaren rustig aan te doen wat schaalvergroting betreft. In de bestaande situaties is nog veel te optimaliseren. Denk aan grondverbeteringen, beregening of wijzigingen in het bouwplan." Boeren die grond willen bijkopen, raadt Van Rhee aan voor zichzelf te bepalen wat bij het bedrijf past. „Als je al veel natte percelen hebt moet je niet nog een nat stuk kopen want je loopt daarmee meer risico." Verder raadt hij aan alleen goede grond te kopen. „Stukken waarvoor de buurman in de toekomst altijd een goede prijs wil betalen."

Alternatieve aanpak

De financieringsdrempel zorgt hier en daar voor een alternatieve aanpak. Een akkerbouwer kan samen met een veehouder een kavel kopen. De veehouder is dan voorzien in de behoefte aan gras- of maïsland en vergroot zijn mestafzetruimte. De akkerbouwer kan zijn laagrenderende gewassen vaarwel zeggen en uitbreiden in de aardappelteelt. Deze constructies vergen vergaand maatwerk en zijn nog lang geen alledaagse praktijk.

Financieringsinstelling Fagoed ziet ook mogelijkheden met dergelijke constructies. Vorig jaar kwam Fagoed naar buiten met een constructie waarbij ze 70 procent van de vrije verkoopwaarde financiert en voor de overige 30 procent een veehouder zoekt die zijn voordeel kan doen met het gebruik van de grond. Zo kunnen akkerbouwers uitbreiden zonder in grond te investeren. Na introductie van het nieuwe financieringsproduct is er echter weinig meer van vernomen. Woordvoerder Ooms van Fagoed beaamt dat er verder nog weinig mee gedaan is. „We bestuderen de mogelijkheden en zijn met een aantal mensen hierover in gesprek."

Land huren voordeliger dan kopen

Alleen voor topondernemers is het haalbaar om het bedrijf substantieel te vergroten door landaankoop, concludeert ABN AMRO in de recent verschenen brancheschets akkerbouw 'De kracht van ondernemerschap'. In deze brancheschets zijn voor de twee groeiscenario's - land bijhuren om te specialiseren en land aankopen - de consequenties op een rij gezet. Het voorbeeldbedrijf van 75 hectare met een traditioneel bouwplan kan in de bestaande situatie de totale financiering van 750.000 euro in 25 jaar aflossen. Als dit bedrijf 25 hectare aankoopt en die volledig in het bouwplan laat meedraaien, loopt de financiering op tot 1.650.000 euro. Door de gestegen lasten neemt het bedrag dat beschikbaar is voor aflossing en eventuele tegenvallers af tot 13.967 euro per jaar. De theoretische aflossingstermijn komt op 118 jaar. Het bedrijf zet zich met deze investering op slot.

Als hetzelfde bedrijf voor 1.500 euro per hectare tien hectare huurt voor de teelt van consumptieaardappelen en een bewaarloods bouwt met een capaciteit van 550 ton, is de totale investering 220.000 euro. Voor aflossingen is jaarlijks 44.825 euro beschikbaar. Dat komt neer op een theoretische aflossingstermijn van bijna 22 jaar.

Volgens Henk Westeneng, sectormanager grondgebonden landbouw bij ABN AMRO, maakt het rekenvoorbeeld inzichtelijk wat de consequenties zijn bij de keuzes die de boer maakt. De behaalde marge per hectare is bepaalt de financieringsmogelijkheden, omdat daarvan afhangt wat het bedrijf aan lasten kan opbrengen. „Een rentelast van 2.500 euro per hectare per jaar weegt zwaar als het saldo per hectare er nauwelijks bovenuit komt. Uitgesmeerd over het hele bedrijf geeft weliswaar een gunstiger beeld, maar dat neemt niet weg dat hoge lasten een groot risico betekenen. In een slecht jaar heb je geen buffer en val je direct terug in de rekening courant." Westeneng raadt boeren aan vooral een eigen plan te trekken. ,,De onderlinge verschillen zijn nog aanzienlijk. Kijk kritisch naar je bedrijf en zorg dat het goed draait."