'Er kan niet gegraaid worden in onze grond'

„Een ongedachte kans om de trage totstandkoming van de Ecologische hoofdstructuur (EHS) wat te versnellen", juichte minister Gerda Verburg van LNV in de Tweede Kamer. Half januari verwees haar collega Wouter Bos van Financiën die gedachte resoluut naar het rijk der fabelen: Wat er met de Fortis-gronden gebeurt beslist niet de Staat als aandeelhouder, maar uitsluitend het bestuur van de beherende vennootschap, schreef hij aan het parlement.

„Ja, wat dacht je", zegt Erik Somsen, directeur van Landelijk Vastgoed van ASR Nederland, de nieuwe naam van Fortis. „Natuurlijk hebben we last gehad van die Haagse oprispingen. Onder de gebruikers van onze grond is veel onrust ontstaan. We zijn overstelpt met telefoontjes. Ook onze rentmeesters hebben een hoop vragen over zich heen gekregen. Uiteraard hebben we direct in Den Haag aan de bel getrokken. Al was het maar om nog eens uit te leggen wat het verschil is tussen een aandeelhouder en het bestuur van een onderneming."

Met de brief van minister Bos aan de Tweede Kamer is volgens Somsen de kou weer uit de lucht. „De realiteit is gewoon dat niemand, ook de overheid niet, zich zomaar meester kan maken van onze grond. Pachters en erfpachters hebben een langlopend contract dat niet kan worden gewijzigd. De boodschap aan onze grondgebruikers is simpel: er kan niet gegraaid worden in onze grondportefeuille."

ASR Nederland is met zijn 31.000 hectare veruit de grootste particuliere grondeigenaar van ons land. Daarvan is 15.000 hectare erfpacht in allerlei varianten; 12.000 hectare is op een andere wijze verpacht. De resterende 4.000 hectare bestaat uit bos en natuur, recreatieterreinen en golfbanen.

Spelers

Belangrijke andere spelers op de agrarische grondmarkt zijn naast ASR de Protestantse Kerken in Nederland (PKN) met tussen de 15.000 en 20.000 hectare en Fagoed, twintig jaar geleden opgericht door de landbouworganisaties, met rond de 5.500 hectare. Zowel ASR als Fagoed biedt zijn (erf)pachters de mogelijkheid om de grond zowel tussentijds als bij het aflopen van het pachtcontract in eigendom over te nemen. PKN sluit die mogelijkheid uit. „Het beheer van ons onroerend goed is gericht op het behalen van rendement. Wij vinden het belangrijk daarvoor ons areaal in stand houden", zegt rentmeester Luk ten Hoove van het kantoor der kerkelijke goederen in Amersfoort.

ASR toonde zich de afgelopen vier jaar opvallend actief met het verder uitbouwen van zijn positie op de agrarische grondmarkt. Reden daarvan is, zegt Somsen, dat de forse groei van de verzekeringsactiviteiten zich intern vertaalde in een toename van de langetermijnverplichtingen. „Grond is in Nederland een bewezen waardevaste belegging. Dus hebben we de markt laten weten dat we een deel van ons geld graag in grond willen investeren."

Grondfinanciering

Dat resulteerde in een groei van het areaal met meer dan een kwart in vijf jaar tijd (zie tabel). Het merendeel van de nieuwe grondaankopen realiseerde het bedrijf op basis van erfpachtfinanciering. Boeren verkopen daarbij hun grond geheel of gedeeltelijk aan de verzekeraar. Tegelijkertijd huren ze de grond op basis van erfpacht weer voor dertig jaar of langer terug. Het vrijkomende bedrag wordt meestal geïnvesteerd in gebouwen, machines en quota of gebruikt voor het financieren van een bedrijfsovername. Het staat de verkoper echter vrij zijn geld op een andere wijze uit te geven.

Sale & Leaseback, zoals de combinatie van verkoop en terugpachten in de financiële wereld heet, is een goedkope manier van bedrijfsfinanciering of herfinanciering, zegt Somsen. „Bij de bank ben je voor een lening al gauw tussen de vijf en zes procent aan rente kwijt. Bij ons ligt de erfpachtcanon, afhankelijk van de pachtvorm die je zelf hebt gekozen, tussen de twee en drie procent. Dat vertaalt zich niet alleen in lagere lasten, ook in een lagere kostprijs per kilo product. In de melkveehouderij kan dat oplopen tot zes á zeven cent per kilo melk, hebben we eens uitgerekend."

Volgens Somsen herkennen vooral jonge boeren agrarische grondfinanciering als een goede manier om zaken als bedrijfsoverdracht of schaalvergroting zonder problemen te regelen. „Je merkt dat oudere boeren vaak nog veel moeite hebben hun grond los te laten, ook uit emotionele overwegingen. Jonge ondernemers denken veel zakelijker en redeneren in termen van kosten en rendement. Ze beseffen ook dat vasthouden aan eigen grond niet per sé de beste bedrijfsstrategie is als je wilt groeien en je kosten wilt verlagen."

Maatwerk

ASR zegt zijn erfpachtcontracten te zien als maatwerk dat in gelijke mate de belangen van verpachter en pachter moet dienen. Somsen: „Onze erfpachters kunnen hun erfpachtcontract verkopen aan een andere boer, als ze dat willen. Als een pachter of erfpachter ergens weg moet, omdat de overheid de grond nodig heeft bijvoorbeeld, werken wij daaraan uitsluitend mee als de betrokken boer dat zélf wil. Afhankelijk van de situatie kan de beschikbaarheid van vervangende grond daarbij een belangrijke bijkomende voorwaarde zijn."

Behalve ASR constateert ook Fagoed de laatste tijd een toenemende belangstelling voor erfpachtfinanciering. Volgens directeur Michiel de Koe komt dat doordat de banken voor hypothecaire financieringen steeds hogere opslagen hanteren. Volgens hem maakt het toenemende verschil tussen de erfpachtcanon – bij Fagoed 3,5 procent – en de effectieve bankrente de Fagoedfinanciering op erfpachtbasis steeds aantrekkelijker.

De Koe zegt niets te hebben gemerkt van de onrust onder Fortis-(erf)pachters na de overname van het bank- en verzekeringsbedrijf door de staat. Ook voor de pachters van Fagoed geldt dat een erfpachtcontract niet kan worden opengebroken, noch door de overheid, noch door Fagoed of de pachter zelf. Wel is in het contract vastgelegd dat een erfpachtovereenkomst kan worden beëindigd als de pachter zijn financiële verplichtingen niet nakomt. De Koe: „In twintig jaar hebben we dat maar twee keer meegemaakt."

'Erfpacht niet altijd interessant'

Akkerbouwer Wim-Kees Kloet verhuisde in 1998 van een bedrijf met twee locaties en zeventien percelen in Arnemuiden naar een aaneengesloten locatie van 73 hectare in Rilland. Fortis en Domeinen, van wie hij op het oude bedrijf al percelen in erfpacht had, werkten beide mee aan de bedrijfsverplaatsing.

Kloet kreeg op zijn nieuwe locatie van Fortis 16 hectare in erfpacht en van Domeinen 15. Terugkijkend is hij nog altijd erg tevreden over de manier waarop Fortis de verplaatsing vergemakkelijkte. „Ze dachten met me mee. Ze begrepen waar ik als boer behoefte aan had en handelden daar ook naar. In vergelijking daarmee was het optreden van Domeinen een klein drama. Ze konden daar bijvoorbeeld maar niet begrijpen dat je een boer die zijn bedrijf wil verplaatsen niet een half jaar op een beslissing kunt laten wachten."

Eind 2007 kwam de 15 hectare van Domeinen door een grondruil eveneens in handen van Fortis. Door grondaankoop breidde Kloet zijn bedrijf uit van 76 tot 89 hectare. Over zijn in totaal 31 hectare erfpacht heeft hij gemengde gevoelens. „Voor mij persoonlijk is erfpacht vooral interessant bij een hoge rentestand. Als de rente relatief laag is, zoals nu, ben ik toch eerder geneigd om grond te kopen. Volgens mij kom je daarmee op termijn beter uit."

Kloet ziet het als een voordeel dat hij zijn gebouwen volledig in eigendom heeft. „Fortis belegt in grond. Ik heb me laten vertellen dat ze voor het onderhoud van de meeverpachte gebouwen weinig belangstelling hebben. Voor een boer kan dat toch flinke problemen opleveren."